公募REITs關鍵之年
公募REITs正在迎來史無前例的發展窗口。
數據顯示，截止到3月5日，我國共有近70個公募REITs項目處于招投標等儲備狀態。
公募REITs(不動產投資信托基金)成為今年全國兩會代表委員關注點之一。
基礎設施領域REITs試點自2020年4月啟動以來，深受投資者歡迎。Wind數據顯示，截至2023年3月8日，我國市場上有25只公募REITs，發行規模超過800億元。
2023年全國兩會期間，圍繞公募REITs的立法、稅收、降低代理成本、支持民營產業園和商業地產納入試點范圍等問題，5位全國兩會代表委員帶來了相關提案議案。
作為中國資本市場的新生事物，公募REITs還很稚嫩。
“十四五”規劃綱要和《擴大內需戰略規劃綱要（2022－2035年）》都提出，要推動基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）健康發展。
今年，全國人大代表、深交所總經理沙雁聯合其他代表提交了《關于修改基金法，為簡化REITs產品結構提供法律支持的議案》。
該議案指出，自2020年4月基礎設施領域REITs試點啟動以來，為適應基金法相關要求，REITs采取了“公募基金+資產支持證券（ABS）”的運作模式，在公募基金與項目公司（SPV）之間嵌入一層ABS，由公募基金持有ABS全部份額，再由ABS持有項目公司（SPV）全部股權，從而形成“公募基金-ABS-SPV”的產品結構。
該結構設計對現階段順利推出REITs產品發揮了重要作用。但相對復雜的產品結構也帶來管理成本較高、運作較為復雜的問題，且不利于投資者追責，有必要進一步完善。
鑒于此，該議案建議修改基金法，對以獲取不動產收益為主要投資目的的基金的投資范圍，授權國務院證券監督管理機構另行規定，為簡化REITs產品結構提供法律支持，進一步降低產品管理成本，提高產品競爭力，促進存量資產盤活，更好服務實體經濟高質量發展。
同時，該議案還建議推動符合條件的基金管理公司和基礎設施行業龍頭企業，設立專門從事REITs業務的子公司。
而全國政協委員、立信會計師事務所甘肅分所所長張萍就推動我國REITs高質量發展提出建議，如積極推進REITs專項立法工作，構建涵蓋REITs發行、上市、交易、強制信息披露、投資者利益保護等全方位的法律體系。
她還建議，出臺具有針對性的專項法規，鼓勵和支持長期機構投資者參與投資。我國REITs采用契約制的組織形式，基于現有的《證券法》《證券投資基金法》的法律框架而設立，缺少將REITs作為獨立證券品種的針對性法規。明確REITs的法律性質和定位，優化REITs產品結構，并對其中涉及的國有產權轉讓及特許經營權流轉限制、再融資機制、項目運營機構職責等進行明確規定。同時推動社?；?、養老金、企業年金等長線群體參與投資，促進我國公募REITs持續健康發展，同時也為構建三支柱養老金體系提供大量優質的可投資資產。
另外，張萍建議，進一步明確REITs稅收優惠政策，激發投資主體參與REITs的積極性。
2022年1月29日，財政部、國家稅務總局發布《關于基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點稅收政策的公告》（2022年第3號），明確了基礎設施公募REITs在設立階段針對原始權益人的所得稅優惠政策。該公告可以看作是一個起點，但部分實施細則尚不完善，REITs在設立、持有和退出三個階段涉及所得稅、增值稅、印花稅、契稅等眾多稅種，造成交易主體較重的稅收負擔。張萍建議進一步明確3號公告的適用范圍和實施細則，構建一套與REITs作為獨立大類資產相配套的稅收制度，明確REITs稅收的征管細則，秉承實質課稅原則和稅收中性原則，避免重復征稅，并出臺相應的稅收減免和優惠政策。
此外，張萍認為應降低代理成本。當前REITs產品的信息不對稱問題和利益沖突問題突出，形成較高的代理成本。REITs代理環節多，代理鏈條較長。張萍建議明確各類管理人職能，厘清其利益關系，完善基金管理費的核定與分配，通過構建適當的考核和激勵機制將基金管理人和基金持有人的利益相綁定，將REITs回報表現和基金管理人激勵分配相掛鉤。
在目前公募REITs以基礎設施為底層資產的基礎上，今年多位全國兩會代表委員建議，進一步擴大公募REITs試點范圍。
張萍建議，進一步擴大公募REITs試點范圍和區域，擇機向商業不動產及欠發達領域擴容。
此前，我國對公募REITs的底層資產范圍進行了多次擴容，但仍集中于基礎設施和民生保障領域，這在一定程度上限制了REITs產品收益率的提高。張萍建議將商業不動產納入REITs底層資產，循序漸進開展商業地產REITs試點工作。以一線城市的優質商業物業作為基礎資產發行REITs，將底層資產范圍擴展至商場、寫字樓、酒店等優質商業不動產領域，完善房地產投融資體系，以商業地產繁榮帶動構建房地產發展新模式。
此外，全國政協委員、中信資本董事長張懿宸今年帶來《關于階段性推出具有中國特色的商業不動產公募REITs，助力化解住宅交付風險的提案》，這是其第三年關于“商業地產REITs”的提案。
該提案中包含兩個方面的想法：
一是針對當前形勢下住宅項目爛尾的問題，發揮REITs工具的優勢，通過一些有針對性的政策來化解該難題，取得各方都能滿意的效果。這其中包括聚焦于盤活開發商位于核心城市的一些優質資產，比如商場、酒店、公寓等等，借助公募REITs市場的大規模、高流動性優勢，來為這部分資產的盤活提供資金支持，同時也要落實對募集資金的監管，只能用于解決開發商自身的爛尾樓問題，嚴禁挪作他用。
二是爛尾樓問題是階段性、局部性的問題，并非伴隨國民經濟發展全過程的常態化、大范圍的現象，因此在解決了集中出現的問題之后，這種針對特定情形、采取特殊標準的工具，肯定是不應當長期存在的。因為針對的問題是階段性的，所以政策也該有其特定的適用環境和實施階段。
今年是張懿宸連續第三年帶來商業不動產公募REITs領域的提案。2021年，他建議公募REITs延展到持有型商業不動產；2022年，建議將商業不動產納入基礎設施公募REITs擴容試點，并獲得了政府主管部門的積極回應——保障性住房和長租房已先后納入公募REITs的資產范圍。
另一位全國政協委員、臺盟深圳市委會主委林娜今年的提案同樣涉及商業地產REITs試點。在《關于支持深圳探索開展商業地產REITs試點的提案》中，她建議中國證監會、國家發改委出臺商業地產REITs試點相關文件及配套規則，并支持在深圳探索試點商業地產REITs，發揮深圳先行示范作用，積累實踐經驗，在條件成熟時推廣至全國。
林娜表示，考慮到核心區域的商業地產具有良好的現金流表現，若適度放寬基礎設施REITs資產范圍，在堅持“房住不炒”的定位下允許房企發行商業地產REITs，將有利于盤活房企存量資產，防范化解房企債務風險，降低實體經濟杠桿。
全國人大代表，上海市工商聯副主席，威達高科技控股有限公司董事長周桐宇提出了《關于積極支持民營產業園發行公募REITs的建議》。
數據顯示，在目前全國2萬多個產業園中，民營背景的產業園數量已占據了相當大的比重。
截至2023年1月30日，全國目前在滬深交易所交易的基礎設施類公募REITs共有25只，其中園區基礎設施類公募REITs共有8只，發行規模合計為152.25億元，約占總體發行規模的19%，僅次于交通基礎設施類公募REITs，是國內公募REITs市場的重要組成部分。
周桐宇進一步指出，目前發行的公募REITs項目仍以國有股東背景為主，民營REITs僅有兩單，分別是國泰君安東久新經濟REIT、嘉實京東倉儲基礎設施REIT。
“民營產業園區公募REITs政策頂層設計還需完善?！敝芡┯钫J為，目前REITs監管機構對民企是否具備相應的綜合能力存在很大的疑問，這可能是民企在REITs試點的過程中較少的原因所在。
針對當前民營企業發行公募REITs的現狀和發行所存在的障礙，周桐宇建議，進一步推出加強民營企業或者民營產業園發行REITs的支持文件。
周桐宇建議，加大對民營背景產業園發行公募REITs的支持力度，降低對產業園規模的限制，側重于民營園區未來的成長性與盈利能力，支持中小產業園區在交易所發行公募REITs產品。
產業園REITs對底層資產的篩選比較嚴格。對此，周桐宇認為，民營產業園也須完善自身運營環境，做好發行REITs準備。要根據國家發布的REITs試點項目申報要求對于擬入池資產進行審查和篩選，在滿足用地性質、財務指標等基礎要求的前提下，結合融資規模、資金用途等綜合考量。
針對這些問題，周桐宇提出了三點建議：第一，從政策和市場上積極支持民營產業園的發展；第二，監管機構加大對優質民企產業園發行REITs的支持。第三，支持民營企業發起pre-REITs基金。
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